ГлавнаяКонсультацииКакова судебная практика по разрешению таких вопросов?

Какова судебная практика по разрешению таких вопросов?

Вопрос: Практика применения ст. 429 ГК РФ (предварительный договор). Какова судебная практика по разрешению таких вопросов? Допустимо ли заключение предварительного договора с указанными условиями? Существует ли единое мнение специалистов данного направления?

Ответ: В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Следовательно, если в предварительном договоре, заключенном между двумя компаниями, одним из условий договора будет значиться обязанность Продавца выделить в натуре часть объекта недвижимости, являющегося предметом основного договора и будет его полное описание (например: помещение площадью 420 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, общей площадью 1000 кв.м., имеющее отдельный вход и т.д. по описанию в паспорте, выдаваемом БТИ, расположенном по адресу:…., приложить план БТИ, в котором выделить площади, подлежащие отчуждению), то соответственно, при заключении основного договора, Продавец обязан будет указать именно такой же объект недвижимости, который будет описан в предварительном договоре.

Также, если в предварительном договоре будет указана обязанность Продавца произвести необходимую реконструкцию для отчуждения части недвижимости, получить на проведение работ необходимую документацию, в том числе и подтверждающую право собственности, то это станет его обязанностью и в основном договоре.

Если следовать этим положениям ст. 429 ГК РФ, то соответственно, будут выполнены и положения ст. 554 ГК РФ, то есть к моменту заключения основного договора будут определены и конкретизированы данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Судебная практика по разрешению сходных вопросов разнообразна и зависит от исходных предварительных договоров между сторонами и соответствию их Гражданскому законодательству РФ.

Для примера судебной практики можно использовать, например, Постановление ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 09.04.2007 г. дело № КГ-А40/1901-07, в котором был поставлен вопрос о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ.

ФАС дает разъяснения, что согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения ее недействительной части.

Поскольку все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (в том числе и установленное судом апелляционной инстанции условие о цене с учетом характера договора безвозмездного пользования имуществом) соблюдены сторонами при заключении договора, суд апелляционной инстанции при оценке спорных отношений правильно исходил из наличия предварительного договора купли-продажи здания и существования у ответчика предусмотренной п. 1 ст. 429 ГК РФ обязанности его заключить.

Исходя из этого, суд кассационной инстанции постановил решения судов о понуждении к заключению договора купли – продажи оставить без изменения, а жалобы - без удовлетворения.

Аналогичные решения были закреплены вынесенными Постановлениями:
ФАС Московского округа от 19 марта 2007 г. дело № КГ-А41/705-07 о понуждении заключить договоры;
ФАС Дальневосточного округа от 16 сентября 2003 года дело N Ф03-А16/03-1/2222;
ФАС Волго-Вятского округа Постановление от 19 декабря 2008 г. по делу N А79-2342/2008 по иску о признании предварительного договора незаключенным, по которому в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 г. по делу № А43-32790/2006-4-647 по иску о понуждении к заключению договора и др.

Следовательно, судебная практика по вопросу заключения предварительного договора многообразна, все зависит от конкретики каждого дела.

Заключение предварительного договора с описанными условиями возможно, поскольку это не противоречит законодательству РФ.

Единого мнения специалистов по этому вопросу нет, поскольку такового быть не может из-за различия каждого конкретного договора и субъективности каждого юриста.

Юрист- консультант
Компании Ю-Софт
О.В.Сорокина

23.11.2009

Cоздание сайта - Ю-Софт / статьи