![]() |
|
||||||||||||||||||||||||||||||
![]() |
|||||||||||||||||||||||||||||||
![]() |
|||||||||||||||||||||||||||||||
Заказать услугуКакова судебная практика по разрешению таких вопросов?Вопрос: Практика применения ст. 429 ГК РФ (предварительный договор). Какова судебная практика по разрешению таких вопросов? Допустимо ли заключение предварительного договора с указанными условиями? Существует ли единое мнение специалистов данного направления? Ответ: В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Следовательно, если в предварительном договоре, заключенном между двумя компаниями, одним из условий договора будет значиться обязанность Продавца выделить в натуре часть объекта недвижимости, являющегося предметом основного договора и будет его полное описание (например: помещение площадью 420 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, общей площадью 1000 кв.м., имеющее отдельный вход и т.д. по описанию в паспорте, выдаваемом БТИ, расположенном по адресу:…., приложить план БТИ, в котором выделить площади, подлежащие отчуждению), то соответственно, при заключении основного договора, Продавец обязан будет указать именно такой же объект недвижимости, который будет описан в предварительном договоре. Также, если в предварительном договоре будет указана обязанность Продавца произвести необходимую реконструкцию для отчуждения части недвижимости, получить на проведение работ необходимую документацию, в том числе и подтверждающую право собственности, то это станет его обязанностью и в основном договоре. Если следовать этим положениям ст. 429 ГК РФ, то соответственно, будут выполнены и положения ст. 554 ГК РФ, то есть к моменту заключения основного договора будут определены и конкретизированы данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Судебная практика по разрешению сходных вопросов разнообразна и зависит от исходных предварительных договоров между сторонами и соответствию их Гражданскому законодательству РФ. Для примера судебной практики можно использовать, например, Постановление ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 09.04.2007 г. дело № КГ-А40/1901-07, в котором был поставлен вопрос о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ. ФАС дает разъяснения, что согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения ее недействительной части. Поскольку все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (в том числе и установленное судом апелляционной инстанции условие о цене с учетом характера договора безвозмездного пользования имуществом) соблюдены сторонами при заключении договора, суд апелляционной инстанции при оценке спорных отношений правильно исходил из наличия предварительного договора купли-продажи здания и существования у ответчика предусмотренной п. 1 ст. 429 ГК РФ обязанности его заключить. Исходя из этого, суд кассационной инстанции постановил решения судов о понуждении к заключению договора купли – продажи оставить без изменения, а жалобы - без удовлетворения.
Аналогичные решения были закреплены вынесенными Постановлениями: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 г. по делу № А43-32790/2006-4-647 по иску о понуждении к заключению договора и др. Следовательно, судебная практика по вопросу заключения предварительного договора многообразна, все зависит от конкретики каждого дела. Заключение предварительного договора с описанными условиями возможно, поскольку это не противоречит законодательству РФ. Единого мнения специалистов по этому вопросу нет, поскольку такового быть не может из-за различия каждого конкретного договора и субъективности каждого юриста. Юрист- консультант 23.11.2009 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
117997, Москва, ул. Архитектора Власова, д.55, офис 200 Контактные телефоны: (495) 956-71-16, «Горячая линия» (495) 956-08-80. Cоздание сайта - Ю-Софт / статьи |