ГлавнаяКонсультацииНа какие моменты необходимо обратить внимание при заключении договора об ипотеке земельного участка с иностранцем...

На какие моменты необходимо обратить внимание при заключении договора об ипотеке земельного участка с иностранцем...

Вопрос: На какие моменты необходимо обратить внимание при заключении договора об ипотеке земельного  участка с иностранцем, если земля находится в собственности местного самоуправления?

Ответ: Законодательством РФ предусмотрено заключение договора о залоге недвижимости, в соответствии со ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Статья 339 ГК РФ регламентирует понятие договора о залоге, его форме и регистрации.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение правил, содержащихся в данной статье, влечет недействительность договора о залоге.

Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.

Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее Федеральный закон № 102-ФЗ)  установлен перечень земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки.

В соответствии со ст. 62  Федерального закона № 102-ФЗ, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе передать право аренды земельного участка  в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 указанной статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 62.1.ФЗ № 102-ФЗ регламентирует ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 указанной статьи, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 указанной статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 63 ФЗ № 102-ФЗ установлено, какие земельные участки не подлежат ипотеке:
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 указанного Федерального закона.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 62 Конституции РФ устанавливает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Следовательно, при передаче иностранному гражданину земельного участка, находящегося в собственности муниципалитета, в залог, необходимо получить согласие местных органов власти.

Если же участок передается в залог на срок более пяти лет, в период действия договора аренды, то местные органы власти должны быть извещены.

Юрист-консультант
Компании Ю-Софт
О.В.Сорокина

21.08.2009 года

Cоздание сайта - Ю-Софт / статьи